Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en 2020, éventuellement dans les pays du sud de la Méditerranée, en France, en Italie, en Espagne ou au Portugal, vous voulez être sûr que les perspectives économiques futures de chaque pays sont solides. En fait, pour bien choisir le moment de votre investissement immobilier, vous voulez vous assurer que l’économie continue de croître et que le marché immobilier offre un bon rendement. Cet article met en évidence de solides raisons d’être optimiste pour l’économie française et le marché de l’immobilier en France au cours des 5 prochaines années, par rapport à l’Italie, l’Espagne ou le Portugal. Il analyse les prévisions de croissance du PIB, l’inflation, les futurs taux d’intérêt hypothécaires et les prévisions d’augmentation des prix de l’immobilier en France.
Le marché du logement en France a connu une croissance rapide entre 2000 et 2007, avec une augmentation des prix de l’immobilier de +12 % par an. Les prix des logements ont chuté d’environ 15 % en 2008 et ont continué à baisser, puis se sont stabilisés au cours de la période 2012-2015. Depuis 2016, les prix de l’immobilier en France poursuivent une tendance à la hausse et il en est de même avec les SCPI. Cette tendance du marché immobilier français semble refléter assez fidèlement l’évolution de l’économie française. La stagnation vécue sous Nicolas Sarkozy et François Hollande, a fait place à une croissance régulière depuis 2017 sous la présidence d’Emmanuel Macron.
Croissance de l’économie française en 2020
L’économie française devrait croître de +1,3 % en 2020, après une croissance de +1,4 % en 2019 et de +1,7 % en 2017. Ceci alors que de nombreux pays de la zone euro (notamment l’Allemagne et le Royaume-Uni) devraient connaître une croissance nulle [Source : Reuters]. De plus, la France semble destinée à être protégée des pires effets d’un ralentissement mondial du commerce. L’analyse du Financial Times montre que les exportations françaises ne contribuent qu’à 31% du PIB français (contre 48% pour le reste de l’Europe) et qu’elles tirent une part substantielle de leurs revenus des services (70%) qui tendent à être moins affectés par les pressions du commerce mondial [Source : Financial Times].
D’autres bonnes nouvelles pour l’économie française se profilent également à l’horizon. Le Premier ministre français, Edouard Philippe, a prévu que le déficit budgétaire du secteur public français devrait diminuer en 2020 pour atteindre 2,2 % du PIB, ce qui serait son plus bas niveau depuis 2001. Cette réduction est le résultat d’une diminution du paiement des intérêts de la dette publique (la France a réussi à refinancer une partie de sa dette pour profiter des taux d’intérêt négatifs sur les marchés financiers) et d’une réduction significative des dépenses publiques en 2019. Le gouvernement va également poursuivre ses projets de réduction de 4 500 emplois publics en 2019 et de plus de 10 000 en 2020 [Source : Bloomberg France croissance économique].
investissement immobilier français500Le taux d’inflation en France reste faible et la Banque de France prévoit qu’il devrait continuer à baisser pour atteindre une moyenne annuelle de 1,1 % en 2020. Le taux d’intérêt de l’hypothèque française est resté à des niveaux historiquement bas en 2019. En conséquence, la Banque de France a indiqué que le taux de croissance annuel des nouveaux prêts hypothécaires français est resté à un niveau élevé (+ 6,67 %) et que les taux d’intérêt moyens sur les nouveaux prêts immobiliers français à taux fixe ont atteint un nouveau plancher à long terme en septembre 2019, à seulement 1,27 %. Les prévisions des taux hypothécaires français pour 2020 montrent que les taux d’intérêt sous-jacents resteront bas dans un avenir prévisible [Source : Banque de France, septembre 2019].
L’économie française devrait également bénéficier d’environ 10 milliards d’euros de réductions d’impôts au cours de l’année 2020. En septembre 2019, le président Macron a fait état de recettes supplémentaires de l’État provenant d’une réforme de la collecte des impôts, qui devrait rapporter 2 milliards d’euros en 2019 [Source : Reuters, 25 septembre 2019]. Le résultat de ces réductions d’impôts, ainsi que certaines baisses des prix du pétrole, devrait se traduire par une augmentation des dépenses de consommation en France pour le reste de l’année 2019 et en 2020. La Banque de France prévoit que la croissance des dépenses de consommation pourrait atteindre en moyenne +2,3 % en 2020 [Source : Banque de France, septembre 2019].
Le problème permanent de la France : le chômage est trop élevé
Il n’y a absolument aucun argument à cet égard. Au deuxième trimestre 2019, le chômage en France s’élevait à 8,5% de la population active. Malgré la croissance continue de l’économie française, qui remonte au début de 2018, le taux de chômage n’a baissé que de -0,6 % au cours des 12 mois se terminant en juin 2019. Mais en comparaison avec l’Espagne, le Portugal ou la Grèce, le chômage n’atteint pas le niveau du syndrome de la « génération perdue ». En France, le chômage reste tout simplement obstinément élevé. Cela s’explique en partie par le niveau élevé des taxes professionnelles et des charges sociales qui dissuadent les entreprises d’embaucher du personnel supplémentaire. Mais je pense aussi qu’il y a un problème culturel fondamental, qui a été créé par le modèle social français au cours des 30 à 40 dernières années.
Les modèle social français
Le modèle social français m’a été expliqué au mieux par mon bon ami Xavier. C’est un marchand de vin dynamique et qui a beaucoup voyagé. Un commerçant comme on l’appellerait en France. Il a un bon sens des affaires et il travaille dur. Il est très respecté dans son domaine et il vend une quantité incroyable de vin chaque semaine. Il m’a dit qu’il doit vendre 18 conteneurs de vin par semaine (100 000 bouteilles) pour atteindre son objectif de vente de base. Imaginez donc ma surprise lorsque nous nous sommes promenés un jour d’été dans l’Aveyron et qu’il m’a dit qu’il envisageait de changer d’emploi pour devenir conseiller en marketing auprès des producteurs de vin régionaux, car « c’est un emploi gouvernemental, vous savez, très sûr ».
Et c’est en substance le modèle social français, résumé en 9 mots. La préférence de beaucoup de Français est de trouver un emploi stable et sûr qui leur permette de travailler pendant 30 ans et de prendre leur retraite avant 60 ans. J’ai passé beaucoup de temps à travailler dans toute l’Europe et j’ai vu beaucoup de cultures professionnelles différentes (Suède, Belgique, Allemagne, Espagne, République tchèque, etc.). Mon impression du milieu de travail français, c’est que tout le monde travaille dur, qu’ils sont bien formés, qu’ils font les choses correctement, qu’ils suivent les règles et les procédures, qu’ils haussent les épaules, qu’ils n’ont pas de service client et que les cadres se comportent comme des petits Napoléons. Chaque pays a sa propre culture du travail, mais je pense que même s’ils sont fustigés pour avoir pris trop de vacances, les Français comprennent implicitement que le travail est pour le travail et que les loisirs doivent être laissés à notre temps libre. D’après mon expérience, les Français obtiennent probablement le même résultat en deux fois moins de temps que certains de mes anciens collègues britanniques et américains avec leurs conférences téléphoniques de trois heures.
Mais il y a une chose qui est intrinsèquement mauvaise dans la culture française du travail, si je peux m’exprimer ainsi. Ce qui est absurde en France, c’est que si vous prenez le « chomage » (ou l’assurance chômage), vous pouvez gagner jusqu’à 70 % de votre ancien salaire pendant deux ans. En gros, personne ne démissionne de son emploi en France. Désolé, correction, j’ai déjà démissionné de mon emploi en France, mais tout le monde m’a pris pour un idiot ! En fait, ma société m’a versé un mois de salaire supplémentaire lorsque je suis parti. Je ne savais pas à quoi cela servait, mais quand j’ai posé la question, la société semblait heureuse de ne pas avoir à me « compenser » encore plus. Donc, si vous voulez quitter votre emploi en France (comme me l’a expliqué mon amie Florence), vous devez d’abord aller voir un avocat et lui dire que je veux démissionner. Il vous interrogera ensuite jusqu’à ce qu’il trouve une raison de retourner dans votre entreprise et de réclamer une « frustration » du contrat. La société et l’avocat s’assoient alors et trouvent un compromis en vertu duquel vous partez en « licenciement », mais vous recevez une indemnité s’étendant sur deux ans.
Quelle est donc votre mentalité si vous pouvez recevoir 70 % de votre salaire pendant deux ans. En 2016, le ministre socialiste du travail en France a été pris à « penser tout haut » lorsqu’il a posé la question parfaitement raisonnable de
Comment pouvons-nous avoir 350 000 postes vacants qui sont restés vacants pendant plus de 3 mois alors que nous avons plus de 3 millions de chômeurs ?
Comme on pouvait s’y attendre, il a été enseveli sous une montagne d’abus dans la presse pour avoir énoncé l’évidence. C’est un problème auquel le président Macron commence à s’attaquer. Ses plans de libéralisation de l’économie comprennent l’imposition de limites sur le montant des indemnités que les travailleurs français peuvent demander pour « licenciement » et une réduction de la période pendant laquelle les allocations de chômage peuvent être demandées. Il s’agit d’un équilibre délicat. Il ne peut pas pousser les changements du modèle social français trop rapidement, de peur de provoquer de nouvelles protestations de la part de Gillet Jaunes. Mais le chômage reste également un frein majeur à l’économie française.
Raisons d’espérer : la résurgence de l’esprit d’entreprise en France
Le directeur général français de Peugeot-Citroën (PSA) a déclaré un jour que les Français ont inventé le mot « Entrepreneur », mais nous n’avons aucune idée de sa signification.
De mon point de vue, si je devais énumérer tous les problèmes de l’économie française, le manque d’esprit d’entreprise serait en tête de liste. Je raconte toujours l’histoire de certains de nos bons amis français qui nous ont un jour invités à une fête pour leur fille de 25 ans. En quelle occasion avez-vous posé la question ? Un engagement, la naissance d’un enfant, l’obtention d’un doctorat ou la création d’une nouvelle entreprise ? Eh bien, l’occasion était qu’elle venait de recevoir un contrat CDI de son employeur. En fait, elle avait été transformée en employée sous contrat à durée indéterminée et il était désormais pratiquement impossible de la licencier. C’était la raison de cette fête. C’était l’occasion !
La France a de grands entrepreneurs. Des gens qui voient des lacunes dans le marché et qui s’y lancent. Mais ils ne sont pas valorisés. Si vous demandiez au Français moyen de penser à un « homme d’affaires », je suis sûr qu’il imaginerait l’image d’un « gros agent immobilier d’âge moyen, déjeunant dans un restaurant payé sur ses dépenses professionnelles ». Il n’y a tout simplement pas ce sens de l’importance accordée aux réalisations d’une start-up, par opposition aux efforts artistiques.
25 % de la population active française est employée dans le secteur public. Si l’on y ajoute les emplois dans les sociétés de services publics privatisées, les banques, les assurances et les grandes entreprises, cela représente environ 45 % de la main-d’œuvre. Quand je regarde les amis de mon fils aîné, qui ont tous environ 21-22 ans, ce sont les secteurs de l’économie dans lesquels ils cherchent à trouver un emploi. Le genre d’emploi où l’on peut travailler pendant 20 à 30 ans, toucher une pension et prendre sa retraite avant 60 ans.
Mais j’ai l’impression que cela est en train de changer. Le président Macron a fait un grand pas en avant en transformant la France en « jeune nation » afin de résoudre son problème de chômage de longue date. Il semble que ses efforts commencent lentement à porter leurs fruits. En octobre 2019, l’INSEE, l’organisme officiel français de la statistique, a indiqué que plus de 70 000 nouvelles entreprises avaient été créées rien qu’en septembre 2019. Au cours des 12 derniers mois, le nombre de nouvelles entreprises créées en France a augmenté de +16,6% [Source : INSEE].
Une autre source d’optimisme concerne la forte désaffection des Français vivant hors de France. Il y a plus de Français qui vivent à Londres qu’à Bordeaux, Nantes et Strasbourg. Londres a une communauté française de longue date, qui remonte à la persécution des huguenots au XVIe siècle et à l’aristocratie française fuyant le règne de la terreur pendant la révolution française. Mais ce qui fait que ce nouvel afflux de citoyens français au Royaume-Uni, environ 300 000 personnes, est constitué en grande partie d’un groupe de la classe professionnelle dans la tranche d’âge des 25-35 ans. On pourrait presque dire que ces personnes sont l’avenir de la France, le meilleur et le plus brillant. Ce qui me donne des raisons d’être optimiste quant à l’économie française au cours des cinq prochaines années, c’est que ce groupe de personnes finira par revenir en France (en raison de Brexit et de la loi générale sur la démographie). Il faut espérer qu’ils reviendront avec de nouvelles idées sur la manière dont les entreprises devraient être gérées et qu’ils créeront le sentiment d’esprit d’entreprise dont la France a malheureusement besoin.
Résumé : des raisons d’être optimiste
Dans l’ensemble, le bilan de l’économie française en 2020 est donc plutôt positif. L’économie continuera de croître, alors que les autres pays européens connaîtront une stagnation ou un déclin de leur croissance. Il reste des problèmes structurels à résoudre pour libéraliser le marché du travail et encourager les entreprises à embaucher de nouveaux employés, et il faudra les traiter avec prudence. Brexit, reste également un facteur inconnu. Mais il y a certainement des raisons de lever un verre ou deux. Mais comment la croissance de l’économie française se traduira-t-elle sur le marché français de l’immobilier ?
Le marché de l’immobilier en France 2020
prix des logements en france500Les prix des logements en France devraient augmenter de 2,5 % à 2,9 % en 2020. Les dernières statistiques montrent que les prix de l’immobilier en France ont augmenté en moyenne de +3,3 % au cours de l’année 2019 (+3,7 % pour les appartements et +3,0 % pour les maisons). En termes de ventes de maisons, en 2019, il y a eu plus de 985 000 transactions, la deuxième année consécutive où les ventes de maisons ont dépassé les 950 000 [Source : Notaires.fr].
Le marché immobilier français a connu 3 années de croissance solide, mais cette tendance à la hausse a caché de grandes disparités dans les prix des maisons entre les régions et les villes. Ainsi, par exemple, les prix des maisons dans le nord de la France, autour de la ville de Le Harve, ont baissé de 4,5 %, alors que dans la ville voisine de Rouen, les prix ont augmenté de 6,1 % en 2019. De même, dans le sud de la France, les prix des logements à Toulon ont augmenté de +4,9 % en 2019, mais les prix à Montpellier ont baissé de -2,6 %.
Le prix de vente moyen des maisons à Poitiers n’était que de 156 000 euros en 2019, contre 290 000 euros dans la ville voisine de Nantes. La croissance des prix n’est donc pas uniforme et il existe de grandes variations du prix au mètre carré à travers le pays. (Source : Notaires de France).
Une étude récente des économistes du Crédit Agricole français prévoit que le volume des ventes et la hausse des prix de l’immobilier augmenteront en 2020. S’ils constatent une baisse des constructions neuves en France ces derniers mois, ils sont, avec d’autres prévisionnistes, confiants dans la stabilisation des prix de l’immobilier autour de +2,5% en 2020 [Source : Crédit Agricole].
Rendement à long terme des investissements immobiliers en France
En ce qui concerne l’évaluation à long terme des biens immobiliers en France, Paddy Gibbins, expert en investissement immobilier dans le sud de la France chez Artaxa Immo, déclare que le rendement de l’investissement sur les prix des maisons en France est déterminé par un certain nombre de facteurs distincts. Comme nous l’avons vu plus haut, les prix de l’immobilier varient considérablement entre les différentes régions de France et l’on s’inquiète largement de l’exode rural, les jeunes se rendant dans les grandes villes et sur la côte pour trouver du travail. L’emplacement de la propriété est donc souvent critique, mais moins en termes de proximité des écoles (comme au Royaume-Uni ou aux États-Unis) qu’en termes de proximité des aéroports locaux, des autoroutes, des gares TGV, de l’industrie et du commerce et de la distance de la côte (idéalement moins de 25 minutes pour un rendement maximum). Le type de propriété a également une incidence sur le modèle de prévision des prix à utiliser, en particulier lorsqu’il s’agit de comparer des propriétés de caractère en pierre ancienne à des propriétés de construction neuve :
En France, les propriétés anciennes ont tendance à conserver et à maintenir leur valeur, avec une croissance lente de la valeur à moins d’une rénovation spectaculaire.
Il est très peu probable que vous obteniez des rendements de +10 à 20% dans un délai de 2 à 3 ans. En outre, le système de taxation des plus-values en France constitue un véritable obstacle à la réalisation d’aménagements (à moins que le bien ne soit votre résidence principale). Si vous avez de la chance, l’argent que vous investissez dans la rénovation de votre maison peut être réalisé sous forme de prime sur le prix de vente, mais vous ne verrez probablement pas de bénéfice en tant que tel. Dans le pire des cas, vous pourriez ne recevoir que le prix que vous avez payé pour la maison, même si vous avez dépensé beaucoup d’argent dans l’intervalle. En réalité, en France, il n’y a pas d’argent à gagner en réparant un toit ou en refaisant le câblage électrique, mais l’installation d’une piscine ou la création d’un toit-terrasse peut rendre la propriété plus vendable et vous constaterez très probablement un retour sur les frais d’installation.
En revanche, pour les nouvelles constructions, on observe souvent une forte augmentation de la valeur marchande jusqu’à 10 ou 15 ans. Ensuite, la valeur de la propriété se stabilise pendant quelques années avant de diminuer en termes relatifs. La raison en est que, si l’offre de propriétés en pierre ancienne est limitée, pour les nouvelles constructions, une offre plus importante continue d’arriver sur le marché chaque année. Les propriétés les plus récentes peuvent bénéficier de l’évolution des matériaux de construction et les installations et le mobilier ont moins de chances de devoir être remplacés.
Par conséquent, la projection de prix à long terme pour votre nouvelle construction en France ressemble à un « U » aplati et relevé.
M. Paddy met toutefois en garde les investisseurs étrangers contre les normes de l’immobilier français d’avant les années 1950. Il recommande en particulier aux acheteurs potentiels d’obtenir une étude complète couvrant le câblage électrique, l’état des fondations et les éventuels problèmes d’humidité (ou « humiditié »), la plomberie et l’évacuation des déchets de la propriété, l’état du toit et de l’isolation et les droits d’accès à la propriété. Paddy affirme que « les bonnes affaires sont toujours possibles si les investisseurs sont prêts à faire des recherches sur le marché. En particulier, lorsqu’environ 50% des propriétés en France sont vendues directement par le propriétaire, il est important d’avoir des personnes sur le terrain qui peuvent trouver les propriétés « cachées » qui sont en vente ».
Pourquoi acheter de l’immobilier en France en 2020
Nous espérons que cet article vous a donné une impression positive de l’économie française et du marché immobilier français, sans trop en rajouter. Oui, la France a toujours ses problèmes, mais je prévois que l’économie française continuera à croître jusqu’en 2021. Je pense que les économies prennent un tournant, pas nécessairement grâce aux gouvernements, mais parce que les gens en ont assez d’être déprimés et commencent à faire quelque chose : dépenser, investir, faire quelque chose de différent. La combinaison d’expatriés français revenant de Londres et d’une croissance continue des nouvelles entreprises ouvrira, je pense, une nouvelle période d’entreprenariat en France. Mais plus que toute autre chose, je crois que l’économie française prospérera parce que c’est la France. C’est tout simplement le meilleur endroit en Europe où vivre. La qualité de vie y est élevée : elle est relativement sûre, elle est belle, elle est chic, elle a un patrimoine, elle a des soins de santé fantastiques, le climat est étonnant ; elle a des plages, des montagnes et des lacs et elle a une grande culture. Oubliez donc tous les prophètes de malheur qui ont un jour possédé une Citroën Picasso dont la poignée de porte n’arrêtait pas de tomber ou le touriste qui était autrefois impoliment ignoré par un serveur parisien. La France est de retour et elle est ouverte aux affaires.